Droga ewakuacyjna nie jest miejscem do przechowywania rzeczy. Jej funkcją jest umożliwienie bezpiecznego opuszczenia budynku w sytuacji pożaru lub innego zagrożenia. W wielu budynkach wielorodzinnych klatka schodowa jest wydzieloną drogą ewakuacyjną. Oznacza to, że została zaprojektowana tak, aby jak najdłużej zachować możliwość bezpiecznego przejścia i ograniczyć wpływ ognia oraz dymu na osoby opuszczające budynek.
Z tego powodu na klatkach schodowych, korytarzach, podestach i przy wyjściach ewakuacyjnych nie powinny znajdować się przedmioty, które zwężają przejście, utrudniają otwarcie drzwi, ograniczają widoczność oznakowania albo stanowią dodatkowy materiał palny. W normalnych warunkach rower, karton czy wózek mogą wydawać się niegroźne. W czasie pożaru, zadymienia albo paniki liczy się jednak każda sekunda i każdy centymetr wolnej przestrzeni.
Dlaczego drożność ewakuacji jest tak ważna?
Podczas pożaru sytuacja w budynku może zmienić się bardzo szybko. Dym ogranicza widoczność, utrudnia oddychanie i dezorientuje osoby próbujące opuścić obiekt. Jeżeli droga ewakuacyjna jest dodatkowo zastawiona, mieszkańcy mogą tracić czas na omijanie przeszkód, przenoszenie rzeczy albo szukanie innego przejścia. To ryzyko rośnie szczególnie w budynkach, w których mieszkają dzieci, osoby starsze lub osoby o ograniczonej mobilności.
Przedmioty pozostawione w częściach wspólnych mogą także utrudniać działania jednostek ochrony przeciwpożarowej. Ratownicy muszą szybko dotrzeć do miejsca zdarzenia, przeprowadzić rozpoznanie, ewakuować osoby zagrożone i rozwinąć sprzęt. Zastawione korytarze oraz klatki schodowe komplikują te działania i mogą wydłużać czas reakcji.
Najczęstsze problemy w częściach wspólnych
Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie bardzo często spotykają się z podobnymi sytuacjami. Najczęściej są to rowery, hulajnogi, wózki dziecięce, kartony po remontach, stare meble, materiały budowlane, donice, szafki, regały albo worki z odpadami. Część z tych rzeczy zwęża przejście, część może się przewrócić, a część stanowi materiał palny w miejscu, które powinno pełnić funkcję bezpiecznej komunikacji.
Problem zwykle narasta stopniowo. Najpierw pojawia się jedna rzecz pozostawiona „na chwilę”, później kolejne osoby zaczynają korzystać z części wspólnej jak z dodatkowego schowka. Po pewnym czasie droga ewakuacyjna przestaje wyglądać jak droga ewakuacyjna, a zaczyna przypominać powierzchnię magazynową. Dla zarządcy jest to sygnał, że trzeba uporządkować zasady korzystania z części wspólnych.
Droga ewakuacyjna musi pozostać czytelna, dostępna i możliwa do wykorzystania w warunkach zagrożenia. To nie jest kwestia estetyki, tylko bezpieczeństwa mieszkańców oraz odpowiedzialności za właściwe utrzymanie budynku.
Wyrok Sądu Najwyższego II CNPP 13/23 - praktyczny wniosek dla zarządcy
W kontekście zarządzania częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2025 r. w sprawie II CNPP 13/23. Sprawa dotyczyła usunięcia nieoznaczonych rzeczy pozostawionych na wspólnym strychu po wcześniejszym poinformowaniu mieszkańców. Sąd Najwyższy uznał, że w opisanych okolicznościach zarządca wspólnoty nie naruszył prawa własności i nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej.
Chociaż sprawa dotyczyła strychu, jej praktyczne znaczenie jest szersze. Z orzeczenia płynie ważny wniosek: zarządca nie musi biernie akceptować wykorzystywania części wspólnych niezgodnie z ich przeznaczeniem. Jeżeli działa w sposób uporządkowany, informuje mieszkańców, wyznacza czas na usunięcie rzeczy i dokumentuje swoje działania, może dążyć do przywrócenia części wspólnej właściwej funkcji.
Dla wspólnot i spółdzielni ma to znaczenie nie tylko organizacyjne, ale również przeciwpożarowe. Części wspólne, takie jak klatki schodowe, korytarze, przejścia, strychy, piwnice czy dojścia do wyjść ewakuacyjnych, powinny być utrzymywane w sposób zgodny z ich przeznaczeniem. Jeżeli znajdują się tam rzeczy pozostawione bez zgody, zarządca powinien mieć jasną procedurę działania.
Jak działać bezpiecznie i proceduralnie?
Samo usunięcie rzeczy z części wspólnej nie powinno być pierwszym przypadkowym działaniem. Najpierw warto udokumentować problem: wykonać zdjęcia, wskazać miejsce, określić, czy przedmioty ograniczają przejście, dostęp do urządzeń przeciwpożarowych albo możliwość otwarcia drzwi. Następnie należy poinformować mieszkańców o obowiązku usunięcia rzeczy i wyznaczyć realny termin na dobrowolne uporządkowanie części wspólnej.
Dobrą praktyką jest także wskazanie podstawy organizacyjnej w regulaminie wspólnoty lub spółdzielni, komunikacie zarządcy albo uchwale dotyczącej korzystania z części wspólnych. Komunikat powinien być jasny: części wspólne nie służą do składowania prywatnych rzeczy, a drogi ewakuacyjne muszą pozostać drożne. Im bardziej przejrzysta procedura, tym mniejsze ryzyko sporu z mieszkańcami.
Co warto sprawdzić podczas audytu przeciwpożarowego?
Audyt przeciwpożarowy części wspólnych pozwala ocenić, czy budynek jest utrzymywany w sposób bezpieczny i zgodny z wymaganiami. W pierwszej kolejności warto sprawdzić drożność klatek schodowych, korytarzy, dojść do wyjść ewakuacyjnych, dostęp do hydrantów, gaśnic, przeciwpożarowych wyłączników prądu, drzwi o wymaganej odporności ogniowej oraz oznakowania ewakuacyjnego.
Ważna jest również ocena, czy w budynku nie pojawiły się nowe sposoby użytkowania części wspólnych, które nie były przewidziane w dokumentacji. Dotyczy to między innymi przechowywania rowerów, ładowania hulajnóg elektrycznych, składowania materiałów po remontach, zabudowy korytarzy lub zmiany organizacji piwnic i strychów.
Wsparcie SAFE LINE dla wspólnot, spółdzielni i zarządców
SAFE LINE | Jakub Tondos wspiera zarządców, wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie i właścicieli nieruchomości w audytach bezpieczeństwa pożarowego oraz ocenie zgodności obiektów z obowiązującymi wymaganiami. Pomagamy uporządkować ryzyka, wskazać miejsca wymagające poprawy i przygotować praktyczne zalecenia możliwe do wdrożenia w konkretnym budynku.
Jeżeli w budynku pojawiają się przedmioty na klatkach schodowych, korytarzach, strychach lub przy wyjściach, warto ocenić problem zanim stanie się przedmiotem kontroli albo realnego zdarzenia. Często wystarczy jasna procedura, dobra komunikacja z mieszkańcami i konsekwentne utrzymanie części wspólnych zgodnie z ich funkcją.
Sprawdź drogi ewakuacyjne w swoim budynku
Przeanalizujemy części wspólne, drogi ewakuacyjne i podstawowe warunki ochrony przeciwpożarowej. Otrzymasz konkretne wnioski oraz zalecenia, które pomogą uporządkować bezpieczeństwo obiektu.
FAQ
Czy można trzymać rower lub wózek na klatce schodowej?
Jeżeli klatka schodowa pełni funkcję drogi ewakuacyjnej, pozostawione na niej przedmioty mogą utrudniać ewakuację i zwiększać zagrożenie pożarowe. Każdy przypadek trzeba ocenić w odniesieniu do funkcji części wspólnej, szerokości przejścia, materiałów palnych oraz zasad bezpieczeństwa obowiązujących w danym budynku.
Czy zarządca może usuwać rzeczy z części wspólnych?
Zarządca nie powinien biernie akceptować wykorzystywania części wspólnych niezgodnie z ich przeznaczeniem. W praktyce ważne jest jednak działanie według jasnej procedury, wcześniejsze poinformowanie mieszkańców oraz wyznaczenie czasu na dobrowolne usunięcie rzeczy.
Co powinien zrobić zarządca przed usunięciem rzeczy?
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest udokumentowanie problemu, poinformowanie mieszkańców, wyznaczenie terminu na usunięcie rzeczy i opisanie zasad postępowania w regulaminie, komunikacie albo uchwale dotyczącej korzystania z części wspólnych.
Dlaczego zastawiona droga ewakuacyjna jest ryzykiem przeciwpożarowym?
Przedmioty pozostawione na drodze ewakuacyjnej mogą zwężać przejście, opóźniać opuszczenie budynku, utrudniać działania służb ratowniczych oraz stanowić dodatkowy materiał palny w miejscu, które powinno możliwie długo zachować funkcję bezpiecznej ewakuacji.
