Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 kwietnia 2025 r., sygn. II OSK 501/25, pokazuje, że odpowiedź nie zawsze jest prosta. Sprawa dotyczyła budynku mieszkalnego jednorodzinnego w Białymstoku, w którym pojawił się problem wynajmowania wielu pokoi osobom niespokrewnionym.
Kluczowe pytanie nie dotyczyło wyłącznie tego, czy wykonano roboty budowlane. Istotne było ustalenie, czy intensyfikacja sposobu korzystania z obiektu może oznaczać zmianę sposobu użytkowania oraz czy wpływa na warunki wskazane w art. 71 Prawa budowlanego, w tym na bezpieczeństwo pożarowe.
Co wydarzyło się w tej sprawie?
W opisywanym budynku znajdowały się cztery kondygnacje i 18 pokoi wykorzystywanych przez osoby niespokrewnione. Właściciel przedstawił między innymi dokumenty dotyczące najmu oraz pozytywne protokoły instalacyjne. Organ pierwszej instancji umorzył postępowanie, przyjmując w uproszczeniu, że skoro nadal występuje funkcja mieszkalna i nie przeprowadzono robót zmieniających obiekt, nie można mówić o zmianie sposobu użytkowania.
Takie podejście zostało zakwestionowane w dalszym toku postępowania, a NSA oddalił skargę kasacyjną od wyroku WSA. Sednem problemu stała się konieczność ustalenia rzeczywistego sposobu korzystania z budynku i jego wpływu na warunki użytkowania obiektu.
Budynek może wyglądać tak samo jak wcześniej, ale sposób jego użytkowania może zmienić wymagania przeciwpożarowe. Dlatego sama informacja, że „niczego nie przebudowano”, nie zawsze kończy analizę.
Zmiana sposobu użytkowania nie musi wymagać przebudowy
To najważniejszy praktyczny wniosek z tej sprawy. Prawo budowlane wiąże zmianę sposobu użytkowania między innymi z podjęciem albo zaniechaniem działalności, która zmienia określone warunki użytkowania obiektu. Jednym z obszarów wskazanych przez ustawodawcę jest bezpieczeństwo pożarowe.
Nie należy więc ograniczać analizy do pytania, czy coś przebudowano. Znacznie ważniejsze może być pytanie, czy obecny sposób korzystania z budynku zmienił warunki bezpieczeństwa pożarowego. W praktyce dotyczy to szczególnie obiektów, w których wzrosła liczba użytkowników, pojawił się najem poszczególnych pokoi, zmieniła się rotacja osób albo wcześniejszy dom zaczął funkcjonować jak obiekt zakwaterowania.
ZL IV a ZL V - dlaczego ta różnica jest istotna?
Przepisy techniczno-budowlane zaliczają budynki mieszkalne do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV, natomiast budynki zamieszkania zbiorowego, które nie należą do ZL I lub ZL II, do kategorii ZL V. Samo wynajmowanie pokoi nie oznacza automatycznie, że każdy budynek należy przekwalifikować z ZL IV na ZL V. Konieczna jest analiza konkretnego sposobu użytkowania i cech obiektu.
Jeżeli jednak w wyniku takiej analizy okaże się, że zastosowanie mają wymagania właściwe dla ZL V, różnica może być bardzo istotna. Nie chodzi o sam symbol w dokumentacji. Za kategorią zagrożenia ludzi stoją konkretne wymagania dotyczące między innymi odporności pożarowej, ewakuacji i urządzeń przeciwpożarowych.
Klasa odporności pożarowej może być inna
Dla budynku niskiego zakwalifikowanego do ZL IV tabela w § 212 warunków technicznych wskazuje klasę odporności pożarowej „D”, natomiast dla niskiego budynku ZL V klasę „C”. Dla budynku średniowysokiego różnica wynosi odpowiednio „C” i „B”. Przepisy przewidują przy tym określone odstępstwa, dlatego rzeczywistych wymagań nie należy ustalać wyłącznie na podstawie jednej pozycji tabeli.
To pokazuje skalę problemu. Obiekt zaprojektowany i użytkowany pierwotnie według jednego zestawu założeń może po zmianie sposobu wykorzystania wymagać ponownej oceny całego układu zabezpieczeń.
60 metrów może zmienić się w 10 metrów
Jeszcze bardziej czytelny przykład daje ewakuacja. Zgodnie z tabelą w § 256 ust. 3 warunków technicznych dopuszczalna długość dojścia ewakuacyjnego przy jednym dojściu wynosi dla ZL IV 60 metrów, w tym nie więcej niż 20 metrów po poziomej drodze ewakuacyjnej. Dla ZL I, ZL II oraz ZL V wartość wynosi 10 metrów.
To sześciokrotna różnica. W typowym domu jednorodzinnym taki problem może wcześniej praktycznie nie występować. Po zmianie sposobu użytkowania ocena drogi z pokoju do miejsca bezpiecznego może wyglądać zupełnie inaczej.
Otwarta klatka schodowa może stać się problemem
Przy liczeniu dojścia ewakuacyjnego istotne jest także to, gdzie może się ono zakończyć. Przepisy pozwalają traktować wyjście do odpowiednio wykonanej klatki schodowej jako równorzędne wyjściu do innej strefy pożarowej, ale taka klatka musi spełniać określone warunki.
Chodzi między innymi o jej obudowę, zamknięcie drzwiami o wymaganej odporności ogniowej oraz zastosowanie urządzeń zapobiegających zadymieniu lub służących do usuwania dymu. Typowa otwarta klatka schodowa występująca w domu jednorodzinnym może nie pozwalać na zastosowanie takiego rozwiązania. Wtedy może się okazać, że wymaganych 10 metrów po prostu nie da się zapewnić bez zmian technicznych.
Poddasze mieszkalne i palna konstrukcja dachu
Kolejnym elementem, który łatwo przeoczyć, jest poddasze. W wielu domach jednorodzinnych występuje drewniana konstrukcja dachu, która jest widoczna albo znajduje się bezpośrednio za lekką zabudową. Jeżeli poddasze użytkowe przeznaczone jest na cele mieszkalne lub biurowe, § 219 ust. 2 warunków technicznych może wymagać oddzielenia go od palnej konstrukcji i palnego przekrycia dachu odpowiednimi przegrodami.
Sam wymóg dotyczący poddasza nie jest wyłącznie konsekwencją przejścia z ZL IV na ZL V, ponieważ przepis obejmuje kilka kategorii budynków. Zmiana sposobu użytkowania może jednak spowodować, że stan istniejący zostanie poddany szerszej analizie technicznej i ujawnią się wcześniejsze niezgodności.
Urządzenia i obowiązki organizacyjne
Zmiana kwalifikacji obiektu może wpływać na zakres wymaganych urządzeń i obowiązków przeciwpożarowych. Nie oznacza to, że każdy budynek ZL V automatycznie musi posiadać wszystkie systemy. Zakres zawsze zależy od parametrów konkretnego obiektu, liczby użytkowników, sposobu pobytu oraz przeznaczenia budynku.
Znaczenie może mieć między innymi system sygnalizacji pożaru, hydranty, warunki ewakuacji, oznakowanie, zasady praktycznego sprawdzania organizacji ewakuacji oraz aktualność instrukcji bezpieczeństwa pożarowego. Jeżeli dla obiektu wymagana jest instrukcja, jej aktualizacja jest konieczna nie tylko okresowo, ale także po zmianach sposobu użytkowania wpływających na warunki ochrony przeciwpożarowej.
Pozytywne protokoły nie odpowiadają na wszystkie pytania
Jednym z najbardziej praktycznych aspektów sprawy II OSK 501/25 jest znaczenie przedstawionych dokumentów. Pozytywny protokół instalacji elektrycznej jest ważny. Podobnie kontrola instalacji gazowej czy przewodów kominowych. Każdy z tych dokumentów odpowiada jednak na określony zakres pytań.
Pozytywny przegląd instalacji nie potwierdza automatycznie, że cały budynek spełnia wymagania ewakuacyjne właściwe dla aktualnego sposobu użytkowania. Nie odpowie również na pytanie, czy właściwa jest kategoria zagrożenia ludzi, czy klatka schodowa została prawidłowo zabezpieczona, czy wymagane są konkretne urządzenia przeciwpożarowe oraz czy warunki ewakuacji odpowiadają rzeczywistej liczbie i charakterowi użytkowników.
Co powinien sprawdzić właściciel lub zarządca?
Szczególną uwagę warto zwrócić na obiekty, w których z czasem wzrosła liczba użytkowników, pojawił się wynajem poszczególnych pokoi, zmieniła się rotacja osób, pobyty długoterminowe zostały zastąpione krótkoterminowymi albo wcześniejszy dom zaczął funkcjonować w praktyce jak obiekt zakwaterowania.
Nie każda taka sytuacja oznacza automatycznie zmianę sposobu użytkowania. Wyrok NSA pokazuje jednak, że nie można zakończyć analizy na stwierdzeniu: „niczego nie przebudowaliśmy”. Trzeba sprawdzić rzeczywiste warunki użytkowania i ich wpływ na bezpieczeństwo pożarowe.
Najważniejsze pytanie brzmi: czy osoby, które dzisiaj śpią w tym budynku, będą mogły bezpiecznie się ewakuować, gdy w nocy pojawi się pożar i zadymienie?
Ocena zmian użytkowania łączy się z pytaniem, kiedy warunki w istniejącym budynku zagrażają życiu ludzi. Same pozytywne protokoły instalacyjne nie rozstrzygają tej kwestii.
Wsparcie SAFE LINE
SAFE LINE wspiera właścicieli, inwestorów i zarządców w analizach warunków ochrony przeciwpożarowej, ocenie budynków istniejących, przygotowaniu materiałów do ekspertyz we współpracy z właściwymi rzeczoznawcami oraz analizie kierunków rozwiązań technicznych. Zakres działalności obejmuje również wsparcie przy kontrolach i analizę zmian sposobu użytkowania.
Jeżeli w Twoim obiekcie wzrosła liczba użytkowników, zmienił się charakter najmu, rotacja osób lub sposób wykorzystania pomieszczeń, warto przeanalizować wpływ tych zmian na wymagania techniczno-budowlane i przeciwpożarowe, zanim zrobi to nadzór budowlany albo Państwowa Straż Pożarna.
Zmienił się sposób użytkowania budynku?
Sprawdź konsekwencje dla ochrony przeciwpożarowej. Przeanalizujemy rzeczywisty sposób użytkowania obiektu, warunki ewakuacji i zakres wymaganych działań technicznych lub organizacyjnych.
FAQ
Czy wynajem pokoi zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania budynku?
Nie. Sam fakt wynajmowania pokoi nie pozwala automatycznie przesądzić o zmianie sposobu użytkowania. Konieczna jest ocena rzeczywistego sposobu korzystania z obiektu i jego wpływu między innymi na bezpieczeństwo pożarowe.
Czy zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych?
Nie zawsze. Zmiana może wynikać także z intensyfikacji użytkowania, jeżeli powoduje zmianę warunków wskazanych w Prawie budowlanym, w tym warunków bezpieczeństwa pożarowego.
Czym różni się ZL IV od ZL V?
ZL IV obejmuje budynki mieszkalne, natomiast ZL V dotyczy budynków zamieszkania zbiorowego niezaliczonych do ZL I lub ZL II. Kategorie te mogą wiązać się z różnymi wymaganiami techniczno-budowlanymi.
Czy w ZL V zawsze trzeba wykonać system sygnalizacji pożaru?
Nie. Obowiązek zastosowania systemu sygnalizacji pożaru zależy od rodzaju i parametrów konkretnego obiektu. Nie należy go oceniać wyłącznie na podstawie nazwy kategorii, bez analizy liczby miejsc, sposobu pobytu i funkcji budynku.
Czy pozytywne przeglądy instalacji potwierdzają zgodność przeciwpożarową całego budynku?
Nie. Protokoły potwierdzają stan elementów objętych konkretną kontrolą. Nie zastępują kompleksowej oceny warunków ochrony przeciwpożarowej, ewakuacji, kwalifikacji budynku i rzeczywistego sposobu użytkowania.
Czy po zmianie sposobu użytkowania trzeba zaktualizować instrukcję bezpieczeństwa pożarowego?
Jeżeli dla obiektu wymagana jest instrukcja bezpieczeństwa pożarowego, należy ją aktualizować po zmianach sposobu użytkowania wpływających na warunki ochrony przeciwpożarowej.
Artykuł ma charakter informacyjny. Wymagania należy każdorazowo ustalić dla konkretnego obiektu na podstawie aktualnego stanu prawnego, dokumentacji i rzeczywistych warunków użytkowania.