Najważniejsze na dziś: nie mieszaj obowiązujących przepisów z projektem ustawy
- Rozporządzenie (UE) 2024/1028 stosuje się od 20 maja 2026 r., ale dotyczy ono przede wszystkim rejestracji oraz wymiany danych o usługach krótkoterminowego najmu - nie tworzy samo w sobie pełnego katalogu polskich wymagań przeciwpożarowych.
- Od 30 czerwca 2026 r. obowiązują konkretne wymagania dotyczące autonomicznych czujek dymu w istniejących pomieszczeniach mieszkalnych i jednostkach mieszkalnych, w których są świadczone usługi hotelarskie. To wynika z rozporządzenia MSWiA z 21 listopada 2024 r., a nie z procedowanego projektu dotyczącego najmu krótkoterminowego.
- Rządowa nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich nadal jest w toku prac parlamentarnych. Na dzień 27 września 2026 r. nie należy przedstawiać projektowanych rozwiązań, limitów i przyszłych procedur jako obowiązującego prawa.
- Zmiana sposobu użytkowania to osobna analiza. Sam najem na doby nie daje automatycznej odpowiedzi, ale Prawo budowlane każe badać, czy działalność zmienia m.in. warunki bezpieczeństwa pożarowego.
Co rzeczywiście zmieniło się od 20 maja 2026 r.?
Od 20 maja 2026 r. stosowane jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Jego znaczenie jest duże dla rynku platform rezerwacyjnych i systemów rejestracyjnych, ale zakres tego aktu trzeba opisywać precyzyjnie.
Rozporządzenie unijne koncentruje się na procedurach rejestracyjnych oraz przekazywaniu danych przez platformy i właściwe organy. Nie oznacza to, że 20 maja 2026 r. właśnie ten akt wprowadził w Polsce wszystkie wymagania dotyczące ewakuacji, czujek, gaśnic czy kwalifikacji budynku. Wymagania techniczne i przeciwpożarowe wynikają z odrębnych przepisów krajowych.
To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie: właściciel powinien oddzielić obowiązki, które już wynikają z obowiązującego prawa, od rozwiązań, które nadal są przedmiotem prac ustawodawcy.
Ważne rozróżnienie
Unijne rozporządzenie 2024/1028 i polski projekt zmian dotyczą tego samego rynku, ale nie są tym samym aktem. To, że rozporządzenie UE jest już stosowane, nie oznacza automatycznie wejścia w życie wszystkich rozwiązań zapisanych w polskim projekcie ustawy.
Czy najem krótkoterminowy jest w Polsce usługą hotelarską?
Obowiązująca ustawa o usługach hotelarskich definiuje usługi hotelarskie jako krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie m.in. domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych oraz świadczenie usług z tym związanych w obrębie obiektu. Dlatego w praktyce nie należy zakładać, że samo słowo „mieszkanie” wyłącza stosowanie przepisów odnoszących się do świadczenia usług hotelarskich.
Jednocześnie każdą sytuację trzeba osadzić w konkretnym stanie faktycznym. Inaczej może wyglądać zwykły najem mieszkaniowy jednej rodzinie, inaczej regularne udostępnianie lokalu kolejnym gościom na kilka dni, a jeszcze inaczej zorganizowany obiekt z wieloma pokojami i większą liczbą miejsc noclegowych.
Czujka dymu w mieszkaniu na wynajem krótkoterminowy - to już nie jest tylko projekt
To najważniejsza aktualizacja względem wielu wcześniejszych publikacji o zmianach planowanych na 2026 r. Rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r. dodało do przepisów przeciwpożarowych § 28a. Zgodnie z nim pomieszczenia mieszkalne i jednostki mieszkalne, w których są świadczone usługi hotelarskie, należy wyposażyć w co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu spełniającą wymagania właściwej Polskiej Normy.
Dla takich istniejących pomieszczeń i jednostek, użytkowanych już w dniu wejścia w życie rozporządzenia, okres przejściowy zakończył się 30 czerwca 2026 r. Oznacza to, że we wrześniu 2026 r. nie jest to już wyłącznie przyszły obowiązek.
Przepis przewiduje wyjątek: obowiązku autonomicznej czujki dymu nie stosuje się, gdy dane pomieszczenie, jednostka lub lokal jest chroniony przez system sygnalizacji pożarowej albo stałe samoczynne urządzenie gaśnicze.
A co z czujką tlenku węgla?
§ 28a obejmuje również autonomiczne czujki tlenku węgla w pomieszczeniach, w których odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego i które spełniają warunki określone w przepisie. Są przy tym wyjątki, m.in. dla urządzeń z zamkniętą komorą spalania oraz gazowych urządzeń służących do przygotowania posiłków.
Dlatego nie należy pisać po prostu, że „każde Airbnb musi mieć czujkę czadu”. Prawidłowa odpowiedź wymaga ustalenia, jakie urządzenia występują w lokalu i jak wygląda jego kwalifikacja.
Czy mieszkanie na Airbnb musi mieć gaśnicę?
Sama obecność lokalu na platformie Airbnb, Booking czy innej stronie rezerwacyjnej nie daje jeszcze kompletnej odpowiedzi. Wymagania dotyczące gaśnic wynikają z przepisów ochrony przeciwpożarowej właściwych dla określonych obiektów i stref pożarowych. Trzeba więc najpierw ustalić sposób użytkowania i klasyfikację konkretnego obiektu.
Co równie ważne, bezpieczeństwa nie można sprowadzić do wyposażenia lokalu w dwa urządzenia. Czujka dymu nie poszerzy zbyt wąskiej drogi ewakuacyjnej, a gaśnica nie usunie problemu z zamkniętym wyjściem lub przebudowaną klatką schodową. Wyposażenie jest częścią szerszej oceny.
Polska nowelizacja najmu krótkoterminowego - co nadal jest projektem?
Rządowy projekt ustawy dotyczący usług hotelarskich został skierowany do Sejmu jako druk nr 2865, a 2 września 2026 r. wpłynęła autopoprawka nr 2865-A. Po pierwszym czytaniu projekt trafił do komisji; 17 września 2026 r. komisje przedstawiły sprawozdanie. Na dzień aktualizacji tego artykułu proces legislacyjny nadal trwa.
Projekt przewiduje m.in. dalsze uporządkowanie pojęcia najmu krótkoterminowego i utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. W materiałach legislacyjnych pojawiały się także szczególne rozwiązania odnoszące się do lokali w budynkach mieszkalnych, liczby lokali i miejsc noclegowych, wysokości położenia oraz warunków ewakuacji.
Progi z projektu nie są jeszcze obowiązującymi limitami
W dyskusji nad projektem pojawiają się wartości takie jak 6 lokali, 30 miejsc noclegowych czy 25 m. Nie powinny być jednak używane w 2026 r. jako samodzielna podstawa do stwierdzenia, że konkretny lokal „spełnia” albo „nie spełnia” obowiązujących wymagań przeciwpożarowych. Do czasu zakończenia procesu legislacyjnego są to elementy projektowanych rozwiązań.
„To nadal mieszkanie” - dlaczego rzeczywisty sposób użytkowania ma znaczenie?
Wyobraźmy sobie dwa identyczne lokale w tym samym budynku. W pierwszym od wielu lat mieszka ta sama rodzina. W drugim co kilka dni nocują inne osoby. Konstrukcja ścian może być identyczna, ale sposób korzystania z obiektu i zachowanie użytkowników w sytuacji zagrożenia są inne.
Stały mieszkaniec zna klatkę schodową, wejścia i wyjścia. Gość może przyjechać wieczorem, odebrać klucz ze skrytki i pierwszy raz wejść do budynku kilka godzin przed ewentualnym alarmem. W zadymieniu ta różnica może mieć znaczenie.
Dlatego przy analizie nie powinno się kończyć na pytaniu: „co napisano w księdze wieczystej albo pierwotnym projekcie?”. Równie ważne jest pytanie: jak lokal i budynek są faktycznie użytkowane dzisiaj?
Najem krótkoterminowy a zmiana sposobu użytkowania
Samo rozpoczęcie wynajmowania lokalu na doby nie powinno być automatycznie utożsamiane w każdym przypadku ze zmianą sposobu użytkowania w rozumieniu Prawa budowlanego. Ustawa wskazuje jednak, że zmianą sposobu użytkowania może być podjęcie lub zaniechanie działalności zmieniającej m.in. warunki bezpieczeństwa pożarowego.
To oznacza, że znaczenie ma nie etykieta „Airbnb” czy „apartament inwestycyjny”, ale wpływ planowanego użytkowania na warunki w obiekcie. Jeżeli zmiana sposobu użytkowania polega na podjęciu lub zaniechaniu działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, Prawo budowlane przewiduje przy zgłoszeniu także ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Praktyczny przykład podobnego problemu opisujemy w materiale o 18 pokojach w szeregowcu i zmianie sposobu użytkowania.
ZL IV czy ZL V? Nie klasyfikuj lokalu wyłącznie po nazwie oferty
W przepisach techniczno-budowlanych budynki mieszkalne wiązane są z kategorią ZL IV, a budynki zamieszkania zbiorowego z ZL V. Różnica może mieć znaczenie dla warunków ewakuacji i wymaganych zabezpieczeń.
Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie umieszczone na platformie rezerwacyjnej automatycznie staje się ZL V. Taka kwalifikacja wymaga analizy charakteru obiektu i rzeczywistej funkcji. Szczególnej ostrożności wymagają sytuacje, w których lokal był przebudowywany, zwiększano liczbę miejsc noclegowych albo funkcja obiektu stopniowo oddalała się od zwykłego użytkowania mieszkalnego.
Przy starszych budynkach warto przeczytać również dlaczego zgodność z przepisami sprzed kilkudziesięciu lat nie zawsze kończy dzisiejszą analizę oraz artykuł o zagrożeniu życia ludzi i § 16 podczas kontroli PSP.
Ewakuacja może być ważniejsza niż sama powierzchnia mieszkania
W praktyce ocena nie może ograniczać się do wnętrza lokalu. Gość podczas pożaru musi opuścić nie tylko pokój lub mieszkanie, ale także przejść przez części wspólne: korytarz, klatkę schodową, przedsionki i ostatecznie wyjść na zewnątrz.
W kamienicach i starszych budynkach znaczenie mogą mieć wąskie biegi schodów, długie dojścia, zamknięcia na drogach ewakuacyjnych, przebudowy wykonywane w różnych okresach czy przedmioty pozostawiane w komunikacji wspólnej. O codziennych obowiązkach dotyczących takich przestrzeni piszemy szerzej w artykule o drogach ewakuacyjnych i częściach wspólnych budynku.
Najem krótkoterminowy w Krakowie, na Śląsku i w Małopolsce
Temat jest szczególnie widoczny w miastach z dużą liczbą starszych budynków, lokali inwestycyjnych i ruchu turystycznego. W Krakowie wiele lokali znajduje się w kamienicach o układach komunikacyjnych, których nie można porównywać ze współczesnym apartamentowcem. Podobne problemy występują jednak także poza ścisłymi centrami turystycznymi.
SAFE LINE wspiera właścicieli, inwestorów i zarządców na terenie Śląska i Małopolski, w tym m.in. w Krakowie, Gliwicach, Tychach, Zabrzu, Chorzowie, Bytomiu, Sosnowcu, Dąbrowie Górniczej, Bielsku-Białej i Tarnowie. Punktem wyjścia jest zawsze konkretny budynek i jego rzeczywiste warunki.
Co sprawdzić przed uruchomieniem lub dalszym prowadzeniem najmu na doby?
Zamiast czekać na kontrolę albo na moment, w którym pojawi się problem formalny, warto wykonać podstawową weryfikację obiektu. W zależności od sytuacji znaczenie mogą mieć:
- czy sposób świadczenia noclegów odpowiada obowiązującym zasadom dotyczącym usług hotelarskich;
- czy pomieszczenia lub jednostki mieszkalne mają wymagane autonomiczne czujki dymu;
- czy w pomieszczeniach z procesem spalania występuje obowiązek zastosowania czujki tlenku węgla;
- jak wyglądają rzeczywiste drogi ewakuacyjne z lokalu na zewnątrz budynku;
- czy drzwi, korytarze i klatka schodowa nie mają przeszkód utrudniających ewakuację;
- czy rzeczywisty układ lokalu odpowiada dokumentacji i czy nie wykonano istotnych zmian;
- czy planowany sposób użytkowania może zmieniać warunki bezpieczeństwa pożarowego w rozumieniu Prawa budowlanego;
- czy charakter obiektu wymaga dodatkowej dokumentacji, urządzeń albo szerszej analizy technicznej.
Kiedy zamiast „checklisty” potrzebna jest analiza konkretnego budynku?
Im bardziej złożona sytuacja, tym mniej użyteczna staje się uniwersalna lista. Dotyczy to szczególnie starszych kamienic, domów podzielonych na wiele pokoi, obiektów po przebudowach, lokali z większą liczbą miejsc noclegowych oraz sytuacji, w których dokumentacja nie odpowiada stanowi faktycznemu.
W takich przypadkach pomocny może być audyt przeciwpożarowy obiektu, a przy istotnych niezgodnościach lub potrzebie formalnego postępowania - analiza zakresu ekspertyzy technicznej PPOŻ. Jeżeli dla danego obiektu wymagana jest instrukcja bezpieczeństwa pożarowego, warto również sprawdzić, czy dokument odpowiada aktualnemu sposobowi użytkowania; więcej informacji znajduje się na stronie opracowania i aktualizacji IBP.
SAFE LINE | Śląsk i Małopolska
Planujesz najem krótkoterminowy albo chcesz sprawdzić istniejący lokal?
Możemy przeanalizować sposób użytkowania, warunki ewakuacji, istniejące zabezpieczenia i dokumentację, a następnie wskazać, jakie kwestie wymagają dalszej weryfikacji. Zakres dobieramy do konkretnego lokalu i budynku - bez automatycznego zakładania, że każdy przypadek wygląda tak samo.
Najczęstsze pytania
Najem krótkoterminowy a przepisy ppoż. - FAQ
Czy rozporządzenie UE 2024/1028 wprowadziło wymagania przeciwpożarowe dla Airbnb?
Nie. Rozporządzenie (UE) 2024/1028, stosowane od 20 maja 2026 r., dotyczy przede wszystkim procedur rejestracyjnych oraz gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu. Wymagania przeciwpożarowe wynikają z innych przepisów krajowych.
Czy od 30 czerwca 2026 r. w lokalu na wynajem krótkoterminowy jest wymagana czujka dymu?
W pomieszczeniach mieszkalnych i jednostkach mieszkalnych, w których są świadczone usługi hotelarskie, wymagania dotyczące autonomicznych czujek dymu stosuje się do istniejących obiektów od 30 czerwca 2026 r. Wyjątek dotyczy m.in. pomieszczeń lub jednostek chronionych przez system sygnalizacji pożarowej albo stałe samoczynne urządzenie gaśnicze.
Czy potrzebna jest także czujka tlenku węgla?
Czujka tlenku węgla jest wymagana w określonych pomieszczeniach, w których odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego. Przepisy przewidują wyjątki, m.in. dla urządzeń z zamkniętą komorą spalania oraz gazowych urządzeń przeznaczonych do przygotowania posiłków.
Czy każde mieszkanie wynajmowane na doby automatycznie staje się ZL V?
Nie. Sama obecność ogłoszenia na platformie rezerwacyjnej nie przesądza automatycznie o kwalifikacji przeciwpożarowej. Należy ocenić rzeczywisty sposób użytkowania, charakter obiektu i przepisy właściwe dla konkretnej sytuacji.
Czy najem krótkoterminowy zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania?
Nie automatycznie. Prawo budowlane wiąże zmianę sposobu użytkowania m.in. z działalnością zmieniającą warunki bezpieczeństwa pożarowego. Dlatego znaczenie ma rzeczywisty sposób użytkowania i jego wpływ na warunki w budynku.
Czy w mieszkaniu na wynajem krótkoterminowy zawsze musi być gaśnica?
Nie należy wyprowadzać takiego wniosku wyłącznie z faktu zamieszczenia lokalu na platformie najmu. Obowiązek i sposób wyposażenia w gaśnice trzeba ustalać na podstawie klasyfikacji oraz przepisów mających zastosowanie do konkretnego obiektu.
Czy progi 6 lokali, 30 miejsc noclegowych i 25 m są już obowiązującym prawem?
Na dzień 27 września 2026 r. rządowy projekt regulujący szerzej najem krótkoterminowy nadal znajduje się w toku prac parlamentarnych. Wartości pojawiające się w projekcie nie powinny być przedstawiane jako samodzielnie obowiązujące przepisy do czasu zakończenia procesu legislacyjnego i ogłoszenia ustawy.
Co warto sprawdzić przed rozpoczęciem najmu krótkoterminowego?
Warto ustalić rzeczywisty sposób użytkowania, warunki ewakuacji, wymagania dotyczące czujek, zgodność stanu lokalu i budynku z dokumentacją oraz to, czy planowana działalność wpływa na warunki bezpieczeństwa pożarowego w sposób istotny z punktu widzenia Prawa budowlanego.
Czy SAFE LINE analizuje lokale na wynajem krótkoterminowy na Śląsku i w Małopolsce?
Tak. SAFE LINE wspiera właścicieli, inwestorów i zarządców w analizie warunków ochrony przeciwpożarowej, sposobu użytkowania, ewakuacji i dokumentacji obiektów na Śląsku i w Małopolsce, w tym m.in. w Krakowie, Gliwicach, Tychach, Zabrzu, Bielsku-Białej i Tarnowie.
Podstawa prawna i źródła
- Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. - stosowane od 20 maja 2026 r.
- Ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych - w zakresie definicji usług hotelarskich.
- Rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r. zmieniające przepisy ochrony przeciwpożarowej - w szczególności § 28a oraz przepisy przejściowe dotyczące autonomicznych czujek.
- Prawo budowlane - tekst jednolity ogłoszony w 2026 r. - w szczególności art. 71 dotyczący zmiany sposobu użytkowania.
- Przebieg prac nad rządowym projektem ustawy - druk nr 2865 - źródło do sprawdzania aktualnego etapu procesu legislacyjnego.
Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny zweryfikowany na 27 września 2026 r. Projekt ustawy dotyczący szerzej najmu krótkoterminowego jest w toku prac parlamentarnych, dlatego jego treść może jeszcze ulec zmianie. Ocena wymagań dla konkretnego lokalu powinna uwzględniać rzeczywisty sposób użytkowania, parametry budynku, dokumentację oraz aktualne brzmienie przepisów.
